Parece que la pregunta es de
fácil respuesta, sin embargo tiene enjundia, y no estamos muy lejos de esta
afirmación.
Estos inmuebles pueden tener un
valor material más o menos calificable y cuantificable que va a depender de: su
situación (valor del suelo), su dimensión, su distribución, calidades,…, pero
al ser un inmueble ligado a una explotación económica, surge aquí un
“valor” inmaterial de los mismos, dependiente de unos factores extrínsecos y
otros intrínsecos al inmueble.
Los factores extrínsecos, son
comunes a todo el sector en la zona de influencia donde se ubica el
inmueble, estos factores son, entre otros la situación económica, mercado al
que se destina el inmueble (vacacional, congresos,...), categoría,
circunstancias geopolíticas, etc.
Los factores intrínsecos son los
propios de la gestión interna de la actividad. Esta gestión puede ser: directa
por la propiedad, cedida a alguna cadena hotelera a de adherida. Todas estas circunstancias
indudablemente afectan de manera considerable a la valoración del
inmueble.
Esta cierta o incierta gestión,
es similar a cuando un negocio funciona y el que está al lado no. Inmuebles
similares, gestiones distintas.
Otros factores importantes a
tener en cuenta a la hora de realizar una valoración son:
1. Que
el hotel esté funcionando, y se posea una información objetiva de su
rendimiento.
2. Que
el hotel haya funcionado en algún momento, lo que proporciona la idoneidad y
viabilidad del negocio.
3. Que
el hotel sea un proyecto en zona cierta (zona con datos objetivos de
ocupación).
4. Que
el hotel sea un proyecto en zona incierta (zona sin datos objetivos de
ocupación).
Para clarificar el tema pongamos
un ejemplo de este tipo de valoraciones, para ello tomaremos el futuro hotel
Palacio de Miramar, en Málaga, caso curioso por su envergadura, categoría y
ubicación emblemática y seña hotelera para la ciudad. Un inmueble que reúne los
requisitos y características que proporcionarían una valoración, en principio,
elevada del mismo.
Partimos de una inmejorable
localización: En el centro de la ciudad, sin estar en el casco histórico,
perfectamente visitable a pié, en unos de los barrios emblemático y señoriales
de Málaga (La Caleta) y con la circunstancia singular de ubicarse en
primera línea de playa.
Por otro lado, el inmueble en sí,
aunque necesitado de una adecuación integral para su adaptación a hotel
(recordamos que la última actividad desarrollada en el mismo la de sede de
Audiencia Provincial), posee los metros edificables, de jardín y de expansión,
suficientes para cumplir con la legislación hotelera vigente para hoteles de
alta gama o categoría (cinco estrellas gran lujo).
Pero no es este el único dato
relevante a efectos de una valoración. Existen otras circunstancias que hacen
prever no solo su viabilidad, sino una alta valoración del mismo para el
negocio hotelero.
Hasta hace pocas fechas, Málaga
no tenía establecimientos de 5 estrellas, circunstancia que se ha corregido
recientemente con la apertura del Hotel Vincci Selección Posada del Patio, con
lo cual existía un vacío importante en este mercado, absorbido por la oferta
existente en la Costa (principalmente Marbella). Ahora bien sigue sin tener un
hotel cinco estrellas gran lujo entre su oferta hotelera, ese hotel emblemático
que quieren tener todas las ciudades tipo Alfonso XIII en Sevilla, La
Bobadilla, en la provincia de Granada, Gran Hotel La Toja, El Palace y el
Majestic de Barcelona, El Marques de la Ensenada en Valladolid, El Palace y
Ritz en Madrid; etc.
El inmueble, emblemático de por
sí y para la ciudad, ya fue hotel de alto estanding (Hotel Palacio de Miramar),
en donde se codeaban la alta clase local y la foránea. Esto permite empezar
desde una “marca” ya de renombre y de prestigio, y ¿Cuánto vale eso? Ya nos
gustaría a muchos empezar así.
Si a esta características, le
unimos el potencial turístico que en los últimos años ha tenido Málaga), en
donde se están recibiendo cantidades no pensadas de turistas, y especialmente
el incremento del turismo de cruceros, a través de su puerto, los centros
comerciales tipo “Muelle 1”, etc… con la peculiaridad de que el Palacio Miramar
se encuentra a escasos metros del puerto, a pié de paseo marítimo y playa.
Ahora queda determinar quién
gestionará el hotel…otro valor a añadir o a quitar (porque un gestor tanto
quita como pone). No es lo mismo que la gestión la lleve una gran cadena
especializada en este tipo de hoteles o a que sea dirigida por ejemplo por un pequeño
empresario hotelero local.
En este ejemplo, el inmueble no
está en funcionamiento, por lo que la ocupación, precios de habitaciones,
ingresos por hostelería y atípicos, así como los costes, deberán estimarse por
los ratios medios del sector, que justifiquen el cash flow de la explotación,
una vez obtenidos estos datos a futuro, en función de la expectativas
razonables, del sector, se estimarán que porcentaje de la rentabilidad de la
actividad es imputable a la gestión y cual al propio inmueble.
Una vez estudiadas todas las
circunstancias extrínsecas e intrínsecas del inmueble, se procede a la
capitalización de las rentas esperadas teniendo en cuenta el valor de reversión
del edificio.
Como es evidente, el tema
merecería una mayor extensión, ya que la casuística es tan amplia como
inmuebles hoteleros existen.
Pues sí, ¿Cuánto cuesta un Hotel?
Seguramente su opinión habrá cambiado después de leer estas líneas.
Armando
Carlos Carvajal Ramírez
Ignacio Montojo de Vega
Consultor
Turístico y Hotelero
