La aprobación del reciente Decreto
28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos en Andalucía, ha
despertado el interés y las dudas de una gran cantidad de propietarios de
inmuebles, que como muchos, suelen alquilar sus viviendas para periodos
vacacionales o, a modo de inversión, puestos en manos de empresas
intermediarias, que gestionan estos alquileres. También ha despertado el
interés de aquellos propietarios o inversionistas que ven en el alquiler de
inmuebles a turistas, un buen negocio, facilitado por las nuevas tecnologías de
comunicación e internet.
Pero ¿Este decreto se refiere a mi casa, apartamento o
inmueble? ¿Qué tengo que hacer?
El Decreto regula un tipo de alojamiento que denomina “Vivienda con fines turísticos”,
y que, a todas luces, se configura como alojamiento turístico, en una nueva
tendencia del sector hacia hospedajes basados en la propia unidad alojativa,
lejos de los servicios complementarios que ofrece el sector hotelero, y
facilitada su comercialización por los nuevos canales que ofrecen las
tecnologías (App, Internet, portales,…)
Por lo tanto, la delimitación conceptual de lo que se
regula, la realiza el propio decreto, delimitando lo que es, y lo que no es:
1. Licencia de Ocupación. Documento que emite el ayuntamiento Necesaria para determinar las plazas de ocupación de la vivienda.
2. Declaración Responsable. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo. Mediante este escrito, se declara que el establecimiento cumple con los requisitos exigidos. El Decreto establece los datos necesarios. Si bien se puede presentar sobre un escrito propio que contenga lo solicitado, desde la Junta de Andalucía se podrá descargar el Modelo.
Ejemplo:
Cercano a esta figura, se encuentran los denominados
“Apartamentos Turísticos”, regulados por otro decreto, el 194/2010, de 20 de abril,
de establecimientos de apartamentos turísticos. Siendo la diferencia principal
con respecto a las VFT el hecho de contar con 3 o más unidades de alojamiento,
en el mismo edificio o conjunto (ya que entonces estaría regulado dentro de la
figura de “Apartamentos Turísticos”).
¿Y la casa de la playa que alquilo
todos los veranos?
Se entiende que, a la luz de la Ley del Alquiler,
aprobada el 23 de mayo de 2013, en su artículo 5, enumera los arrendamientos
excluidos de la LAU, y entre los cuales hace referencia en su letra e) a “La
cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de
oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”
Así, para que se determine si se está en este grupo,
deberían darse todas las circunstancias, algo en lo que se adolece normalmente,
siempre que no se realice publicidad en canales de oferta turística, y por
tanto, estaría amparado por la LAU.
Distinto sería el caso en que el inmueble lo cedamos a
una empresa para su gestión y comercialización, siendo determinante el
tratamiento comercial y publicitario que esta empresa preste, encontrándonos en
una amplia gama de posibilidades (desde empresas que prestan el servicio de
intermediación en el puro alquiler, hasta empresas que publicitan sus productos
a través de portales turísticos tipo booking, airbnb, tripadvisor,…). En esto,
el decreto define como canales de oferta turística las agencias de viaje,
empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que
se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento. Y en este último caso,
encontramos bastantes portales locales con esta posibilidad.
En todo caso, salvo que al legalizar nuestra vivienda
se identifique la entidad explotadora, será el propietario el responsable
último.
Está claro que el decreto hace un esfuerzo por delimitar
una actividad de alojamiento, considerada servicio turístico, y en base al art.
28.3 de la Ley del Turismo, en sus apreciaciones de “habitualidad” y
“publicidad”, sin entrar en colisión con los denominados “canales de oferta
turística” mencionados en la LAU.
En resumen, queda claro que la vivienda situada en zona
residencial, que se ofrezca mediante precio, de forma habitual y con fines
turísticos (publicitada y comercializada por canales de oferta turística), es
considerada como Servicio Turístico,
regulada como “Vivienda con fines turísticos”, y por tanto debe figurar y ser
inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía. Caso contrario, sería
considerada como “clandestina”.
¿Qué tipos de Viviendas con fines turísticos se regulan
y para cuántas plazas?
TIPOS
|
COMPLETAS:
la vivienda se cede en su totalidad.
|
POR
HABITACIONES:
Debiendo la persona propietaria residir en
ella.
|
CAPACIDAD
MÁXIMA
Limitada por la licencia de ocupación.
|
Max. 15 plazas
|
Max. 6 plazas,
|
En ambos tipos por habitación no podrá exceder de 4
plazas
|
||
¿Qué trámites debo cumplir?
La administración turística establece unos trámites
rápidos y básicos para cumplir con la regulación establecida, con independencia
de otros cumplimientos administrativos o fiscales que se soliciten desde otras
administraciones (Hacienda, Seguridad Social,
Ayuntamiento, Policía,…).
Vamos a identificar una relación de la documentación
que se solicita, así como de los requisitos que se exigen.
Para presentar en la Consejería de Turismo:1. Licencia de Ocupación. Documento que emite el ayuntamiento Necesaria para determinar las plazas de ocupación de la vivienda.
2. Declaración Responsable. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo. Mediante este escrito, se declara que el establecimiento cumple con los requisitos exigidos. El Decreto establece los datos necesarios. Si bien se puede presentar sobre un escrito propio que contenga lo solicitado, desde la Junta de Andalucía se podrá descargar el Modelo.
Ejemplo:
3. Titulo jurídico habilitante del propietario hacia la persona o entidad explotadora. Caso de que la Declaración la presente la persona o entidad explotadora. (Contrato,…).
Para operar y gestionar la actividad:
1.
Requisitos de
las Viviendas con fines turísticos según el Decreto
2. Libro de registro de parte de entrada POLICIA. Normativa vigente sobre libros registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos. Se trata del Libro de Policía. Existen varias alternativas para informar a la Policía. Visitar el siguiente enlace: http://www.interior.gob.es/web/servicios-al-ciudadano/seguridad/libro-registro-de-viajeros/partes-de-entrada-y-libro-registro del Ministerio del Interior sobre partes de entrada y libro-registro.
3. FICHA DE ENTRADA o el clásico Bienvenido, que actúa como contrato formal. El decreto establece los datos que deben aparecer y se debe realizar a la entrada del cliente y por duplicado. El siguiente ejemplo, contempla todos los extremos que regula el decreto.
ALGUNAS RECOMENDACIONES FUERA DE LAS
OBLIGACIONES DEL DECRETO
1. Contratar un Seguro de Responsabilidad Civil y Multi-riesgo
2. Identifique y realice el alta de la vivienda en tantos portales, turísticos o no, como conozca. Controle en qué portales o intermediarios realizó el alta, cuándo, cómo y a qué precio. Dinamice las páginas con ofertas y cambios de precios y/o condiciones.
3. Hacer valoraciones y diagnósticos sobre la Calidad en Viviendas con Fines Turísticos. Junto a la Ubicación y Capacidad, este factor es determinante para la decisión de los clientes de este tipo de alojamiento.
4. Facilitar la comunicación con nuestros clientes. No solo nos permite conocer a personas de diferentes culturas y entornos, sino que además nos permite acercarnos más a sus gustos y preferencias. Demos teléfono, direcciones, emails, ¡No perdamos contacto con ellos!
5. Estudie todo el proceso: Desde el primer contacto, la presentación, la entrega de llaves,… un trato CERCANO Y AMABLE…HAGA AMIGOS!!! Hágase anfitrión.
6. En comunicación, sea accesible: Eficaz y eficientemente (conteste y hágalo rápidamente)
7. Intente ser flexible con las horas de llegada y salida.
8. Explique la mejor forma de llegar al destino (transfer, metros, autobuses,…)
9. Sea pulcro y exigente con la limpieza y orden de la vivienda. Es un factor elemental y básico para una contratación y no todo propietario entiende el concepto de orden y limpieza.
1. Contratar un Seguro de Responsabilidad Civil y Multi-riesgo
2. Identifique y realice el alta de la vivienda en tantos portales, turísticos o no, como conozca. Controle en qué portales o intermediarios realizó el alta, cuándo, cómo y a qué precio. Dinamice las páginas con ofertas y cambios de precios y/o condiciones.
3. Hacer valoraciones y diagnósticos sobre la Calidad en Viviendas con Fines Turísticos. Junto a la Ubicación y Capacidad, este factor es determinante para la decisión de los clientes de este tipo de alojamiento.
4. Facilitar la comunicación con nuestros clientes. No solo nos permite conocer a personas de diferentes culturas y entornos, sino que además nos permite acercarnos más a sus gustos y preferencias. Demos teléfono, direcciones, emails, ¡No perdamos contacto con ellos!
5. Estudie todo el proceso: Desde el primer contacto, la presentación, la entrega de llaves,… un trato CERCANO Y AMABLE…HAGA AMIGOS!!! Hágase anfitrión.
6. En comunicación, sea accesible: Eficaz y eficientemente (conteste y hágalo rápidamente)
7. Intente ser flexible con las horas de llegada y salida.
8. Explique la mejor forma de llegar al destino (transfer, metros, autobuses,…)
9. Sea pulcro y exigente con la limpieza y orden de la vivienda. Es un factor elemental y básico para una contratación y no todo propietario entiende el concepto de orden y limpieza.
10. Sea exigente con la decoración. No es fácil. Adáptese a los gustos de sus clientes más importantes.
11. El menaje, enseres y mobiliario deben causar una buena impresión. Lo justo, práctico, nuevo y limpio,.. Que no parezca que hemos utilizado lo que sobra de nuestras casas.
12.
Un detalle de Bienvenida causa un buena
impresión. Desde aperitivos, frutas, botellines de agua,...cualquier extra
ayuda a diferenciar nuestro producto.
13.
La información que dejemos en la vivienda debe
ser útil. Démosles consejos a su visita e incluso planifique su primera ruta.
14.
Incentive las opiniones positivas on line de sus
clientes. Anime a que expresen su satisfacción a través de las redes sociales y
canales y portales turísticos.
Desde AIRA CONSULTORES, se trabaja en los productos
turísticos de alojamiento, proporcionando sistemáticas, valoraciones y gestión
en los trámites que faciliten la mejor gestión de nuestro turismo.